Seit fast 15 Jahren zieht sich das Verfahren um den Abriss einer Wohnung auf einem illegal aufgestockten Wohngebäude in Morro Jable im Süden von Fuerteventura nun schon in die Länge. Doch nun rückt die „Wiederherstellung der Legalität“ („restablecimiento de la legalidad“), wie es im Amtsspanisch so schön heißt, offenbar unabwendbar näher.
Am 11. Februar 2025 hat die Gemeinde Pájara die Durchführung der Abrissarbeiten für die rund 111m² große Wohnung im dritten Obergeschoss des Wohnhauses „Don Carlos“ an der Plaza Don Carlos in Morro Jable ausgeschrieben. Die Gemeinde hat knapp 50.000€ für die Abrissarbeiten angesetzt, die die Gemeinde erst einmal vorstrecken muss, um sie dem Eigentümer anschließend in Rechnung zu stellen, da er die Anordnungen der Gemeinde und das mittlerweile rechtskräftige Gerichtsurteil einfach ignoriert hat.
Verfahren läuft seit November 2010
Das Verfahren um den Abriss der Wohnung nahm am 24. November 2010 seinen Anfang, als die Gemeinde den Abriss der illegal errichteten und nicht legalisierbaren Wohnung anordnete.
Der Eigentümer klagte gegen die Abrissverfügung und unterlag im Oktober 2014 in erster und in 2018 in zweiter Instanz.
Im November 2018 forderte die Gemeinde den Eigentümer dann auf, eine Projekt für den Abriss einzureichen und die Wohnung auf eigene Kosten abzureißen, und drohte an, den Abriss auf Kosten des Eigentümers durchzuführen, worauf der Eigentümer nicht reagierte.
Die Gemeinde beauftragte eine Architektin mit der Erstellung des Projekts für den Abriss und verabschiedete dieses im Juni 2019, um im den Abriss der illegalen Wohnung Weg der Ersatzvornahme selbst durchzuführen.
Gegen diesen Beschluss legte der Eigentümer erneut Einspruch ein, worüber die Verwaltungsgerichte im November 2020 und November 2022 erneut in erster und zweiter Instanz zugunsten der Auffassung der Gemeinde entschieden.
Im Juli 2024 wurde das Abrissprojekt aktualisiert und im Dezember 2024 von Gemeindearchitekt positiv begutachtet und vom Gemeinderat gebilligt.
Ausführungsfrist für den Abriss
Die Ausschreibungsbedingungen sehen eine Dauer von einem Monat für die Durchführung der Abrissarbeiten vor.
Sollte jedoch jemand in der Wohnung ihren Wohnsitz haben und es sich nicht nur um eine Ferienwohnung handeln, ist für den Zugang zur Wohnung ein weiterer Gerichtsbeschluss des Verwaltungsgerichts erforderlich, der den Zugang zur Wohnung erlaubt.
Daher beginnt die Frist für die Ausführung der Arbeiten ab dem Moment der Erteilung dieser Zugangserlaubnis.
Sollte diese Erlaubnis nicht innerhalb von 6 Monaten vom Gericht erteilt werden, kann die Gemeinde den Auftrag einseitig und ohne Entschädigungsansprüche auflösen.
Es ist also durchaus möglich, dass der Eigentümer den Abriss der Wohnung noch weiter in die Länge ziehen könnte.
Lohnt sich illegales Bauen?
Auch wenn die Gerichtsurteile am Ende eindeutig zugunsten der Gemeinde ausgefallen sind, könnte sich der Bau der illegalen Wohnung in Morro Jable für den Eigentümer rentiert haben.
Wir wissen nicht, ob die Wohnung fest vermietet war, vom Eigentümer selbst genutzt wurde oder als Ferienwohnung bewirtschaftet wurde.
Wir wissen ebenfalls nicht, wie lange die Wohnung bereits vor der Einleitung des Verfahrens im Jahr 2010 fertiggestellt war und genutzt wurde. Möglich wären hier bis zu 4 Jahre zusätzlicher Nutzungsdauer vor Einleitung des Verfahrens, da der rechtswidrige Bau sonst bereits verjährt gewesen wäre.
Sollte die Wohnung als Ferienwohnung betrieben worden sein, so kann man bei einer über 100m² großen Wohnung mit Meerblick in allererster Reihe direkt am Strand wohl von einer durchschnittlichen Tagesmiete von nicht unter 100€ ausgehen. Wenn man von 70% Auslastung ausgeht und von den Einnahmen noch einmal 30% für die Bewirtschaftung abzieht, sollten pro Jahr knapp 18.000€ übrig geblieben sein. Das macht rund 270.000 in den 15 Jahren, in denen die Wohnung genutzt werden konnte. Zieht man davon geschätzte 100.000€ Baukosten, 65.000€ Kosten für Projekt und Abriss, 20.000 Euro Prozesskosten und 10.000€ Bußgeld ab, bleiben unter dem Strich immer noch 75.000€ „Gewinn“ übrig. Wenn die Gemeinde die Kosten für den Abriss beim Eigentümer nicht eintreiben kann, wäre sein Gewinn noch wesentlich höher ausgefallen.
Das Beispiel zeigt, dass gesetzeswidriges Verhalten sich leider selbst bei einen so klaren Fall lohnen kann, weil die Verwaltungsverfahren und Gerichtsverfahren einfach viel zu lange dauern.
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