Geändertes spanisches Mietrecht in Kraft getreten

Am 06.06.2013 ist das „Gesetz über Maßnahmen zur Flexibilisierung und Förderung des Mietwohnungsmarktes“ in Kraft getreten. Hauptziel des Gesetzes ist es, den Markt für Mietwohnungen in Schwung zu bringen und das „notwendige Gleichgewicht“ zwischen dem Bedarf an Mietwohnungen und den Garantien für die Vermieter zu schaffen.

Die neuen Normen modifizieren wichtige Aspekte des spanischen Mietrechts. In erster Linie soll die Vertragsfreiheit gefördert werden, indem dem Parteiwillen mehr Freiheiten eingeräumt werden.

Dazu wird insbesondere die Mindestdauer des Mietverhältnisses, auf die der Mieter bestehen kann und die vertraglich unabdingbar ist, von 5 auf nunmehr 3 Jahre gesenkt. Eine stillschweigende Vertragsverlängerung erfolgt nach dem neuen Mietrecht nur noch für ein Jahr anstatt der vorher 3 Jahre. Dadurch soll der Mietmarkt flexibler werden und Mieter und Vermieter sollen sich leichter an geänderte Lebensumstände anpassen können.

Auch die Möglichkeit für eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter ist in dem neuen Gesetz vorgesehen, ohne dass eine solche Klausel im Mietevertrag vorhanden sein muss. Eine Eigenbedarfskündigung ist nach frühestens einem Jahr nach Vertragsabschluss möglich.

Der Mieter kann nach dem neuen Recht den Vertrag frühestens nach 6 Monaten mit einer Kündigungsfrist von 30 Tagen kündigen. Im Vertrag kann eine Entschädigung für den Fall der vorzeitigen Kündigung vorgesehen sein.

Die vielleicht wichtigste Änderung betrifft den Verkauf von vermieteten Wohnungen. Bisher galt der Grundsatz: „Verkauf bricht nicht Miete“. Der Käufer einer vermieteten Wohnung musste in das Mietverhältnis eintreten und dieses ggfs. bis zum Ende der gesetzlich vorgesehen Verlängerungsmöglichkeiten fortführen. Dieser Grundsatz gilt nach dem neuen Mietrecht nur noch dann, wenn das Mietverhältnis im Eigentumsregister eingetragen ist. Ist dies nicht der Fall, muss der Erwerber der Wohnung das Mietverhältnis nicht fortsetzen.

Um die Rechtsicherheit für die Vermieter zu erhöhen, wird ein Register mit rechtskräftigen Urteilen zu säumigen Mietern eingerichtet. Außerdem wird die Zivilprozessordnung in einigen Punkten betreffend des Verfahrens zur Zwangsräumung geändert. So kann der Richter eine Räumungsverfahren beenden und einen Räumungsbefehl ausstellen, wenn der verklagte Mieter nicht auf eine Zahlungsaufforderung reagiert oder nicht vor Gericht erscheint, um zu widersprechen.
Die neuen Vorschriften des Mietrechts gelten nur für Mietverträge, die nach dessen Inkrafttreten abgeschlossen werden. Für „alte“ Verträge gelten nach wie vor unverändert die „alten“ Normen.

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