Die kanarische Küstenschutzbehörde (Demarcación de Costas de Canarias) des spanischen Ministeriums für ökologischen Wandel und demografische Herausforderungen hat einen großen Teil der geplanten Modernisierung des Hotels RIU Tres Islas in den Dünen von Corralejo auf Fuerteventura genehmigt. Nicht erlaubt wird jedoch der Bau von sechs neuen Hotelzimmern im sechsten Stockwerk.
Das Vier Sterne Hotel steht auf öffentlichem Küstenland in den Dünen von Corralejo. Die im Jahr 2007 erteilte Konzession läuft im Jahr 2037 aus und kann nicht verlängert werden. Sie erlaubt keine Baumaßnahmen, die das Volumen des Gebäudes vergrößern. Zulässig sind lediglich Reparatur- und Verbesserungsarbeiten nach vorheriger Genehmigung.
Das Anfang der 1970er Jahre entworfene Hotel verfügt über rund 30.000 Quadratmeter bebaute Fläche, verteilt auf sieben Stockwerke und ein Halbuntergeschoss. Das Grundstück liegt innerhalb des besonderen Schutzgebiets Corralejo (Zona de Especial Conservación de Corralejo), das zum europäischen Schutzgebietsnetz Natura 2000 gehört und Lebensräume von gemeinschaftlichem Interesse beherbergt.
Sechs neue Zimmer nicht genehmigt
Nach der Entscheidung der Küstenschutzbehörde würde der Bau von sechs zusätzlichen Zimmern eine Änderung der in der Konzession zulässigen Nutzung darstellen. Die Räume waren zuvor als Fitnessstudio und Massageräume vorgesehen. Die Umwandlung in Hotelzimmer würde nach Auffassung der Behörde eine neue Nutzung schaffen, die nach Artikel 32.2 des spanischen Küstengesetzes (Ley de Costas) ausdrücklich verboten ist.
Gerade die Bebauung des sechsten Stockwerks spielte bereits bei früheren Verfahren gegen das Hotel eine entscheidende Rolle. Im Jahr 2007 waren Instandhaltungsarbeiten genehmigt worden, ausdrücklich ohne Vergrößerung des Gebäudevolumens. Das Unternehmen errichtete dennoch fast 3.000 zusätzliche Quadratmeter. Das Ministerium verhängte wegen eines schweren Verstoßes eine Sanktion und verlangte die Wiederherstellung des vorherigen Zustands. Dieser Verpflichtung kam das Unternehmen zunächst nicht nach.
Im März 2023 führte die spanische Zentralregierung deshalb ein Verfahren zum Erlöschen der Konzession durch. Damit stand grundsätzlich auch ein Abriss des Hotels im Raum. Zwei Jahre später lief dieses Verfahren jedoch aus, ohne vollstreckt worden zu sein. Die Umweltorganisation Ecologistas en Acción bezeichnete dies öffentlich als Folge einer „administrativen Nachlässigkeit“. Die Hotelkette ließ schließlich vier Suiten im obersten Stockwerk abreißen, die zu den beanstandeten zusätzlichen Bauflächen gehörten.
Umfangreiche Modernisierung darf durchgeführt werden
Genehmigt hat die Küstenschutzbehörde dagegen die Arbeiten aus dem im Dezember 2025 eingereichten Modernisierungsprojekt sowie dem technischen Projekt für die Pools vom Februar 2026.
Vorgesehen sind unter anderem die Erneuerung der Klimatisierung, die Modernisierung der Innenräume und Brandschutzanlagen, Maßnahmen zur Barrierefreiheit sowie Technologien zur Verringerung des Wasserverbrauchs und zur Verbesserung der Abfallwirtschaft.
Außerdem sollen sämtliche Aufzüge und die Abluftanlagen der Küche ersetzt, die Elektroinstallation erneuert und die Empfangshalle umgebaut werden. Geplant sind ein neuer Außenbereich mit Sonnenterrasse, die umfassende Sanierung eines Schwimmbeckens und ein neuer Fitnessbereich. Badewannen sollen durch Duschen ersetzt werden. Hinzu kommen ein barrierefreier Wellness und Spa Bereich, Fassadenreparaturen, Arbeiten an Wasserleitungen und Abwasseranlagen sowie Maßnahmen an den Parkflächen.
Die Abrissarbeiten im Erdgeschoss dürfen sich nur auf einzelne Elemente beschränken und weder die Hauptstruktur noch die grundsätzliche Konfiguration des Gebäudes verändern. Betroffen sind etwas mehr als 300 Quadratmeter, darunter die Überdachung der Terrasse der Snackbar, die Überdachung der Terrasse des Hauptrestaurants und ein Anbau, der als Lager für chemische Produkte dient.
Auch degradierte Innen- und Außenbereiche sollen wiederhergestellt werden. Die Mauern rund um die Tennisplätze sollen teilweise reduziert und einzelne Flächen in Sonnenterrassen umgewandelt werden. Von den drei Schwimmbecken bleibt eines unverändert. Bei einem weiteren sollen Tiefe und Fläche reduziert werden, das Kinderbecken soll vollständig verschwinden.
RIU verweist auf technischen Zustand des Hotels
Die Hotelkette begründete die umfangreiche Modernisierung mit dem Zustand des Gebäudes. Nach Darstellung des Unternehmens bestehe eine kritische technische und energetische Überalterung. Hinzu komme die Materialbelastung durch die salzhaltige Meeresluft. Eine grundlegende Sanierung und Modernisierung sei deshalb notwendig, um die strukturelle Sicherheit und die von den geltenden Vorschriften verlangte ökologische Nachhaltigkeit zu gewährleisten und gleichzeitig das Hotelangebot zu verbessern.
Das Unternehmen muss innerhalb von sechs Monaten mit den genehmigten Arbeiten beginnen und diese innerhalb eines Jahres abschließen. Für die Bauarbeiten dürfen keine zusätzlichen Flächen des öffentlichen Küstenbereichs in Anspruch genommen werden.
Die Genehmigung verlängert ausdrücklich nicht die bestehende Konzession über das Jahr 2037 hinaus. Die Investitionen erhöhen auch nicht den Wert möglicher Entschädigungsansprüche im Fall einer Enteignung. Die Genehmigung kann zudem nicht auf Dritte übertragen werden und ersetzt keine weiteren möglicherweise erforderlichen behördlichen Genehmigungen.
Gutachten des Staatsrats verhinderte Erlöschen der Konzession
Der Konflikt um nicht genehmigte Bauarbeiten reicht weit zurück. Bereits im September 2008, nur ein Jahr nach Erteilung der Konzession, schloss die Küstenschutzbehörde ein Sanktionsverfahren wegen Arbeiten ab, die ohne entsprechende Genehmigung durchgeführt worden waren und das Gebäudevolumen vergrößerten.
Weil das Unternehmen die geforderte Beseitigung der nicht genehmigten Bauteile nicht durchführte, leitete das Ministerium ein Verfahren zum Erlöschen der Konzession ein. Dies hätte praktisch das Ende des Hotels bedeutet. Die Angelegenheit wurde dem spanischen Staatsrat (Consejo de Estado) vorgelegt.
Dieser kam zu dem Ergebnis, dass das Erlöschen der Konzession gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit verstoßen würde, wenn der Schutz des öffentlichen Küstenbereichs durch eine weniger einschneidende Maßnahme erreicht werden könne. Als solche betrachtete der Staatsrat die Verpflichtung der Eigentümer, sämtliche gegenüber dem ursprünglichen Projekt zusätzlich errichteten Flächen abzureißen.
Unter den außergewöhnlichen Umständen sei daher zunächst eine Frist von neun Monaten zur Wiederherstellung des ursprünglich genehmigten Zustands einzuräumen. Erst bei erneuter Nichterfüllung sollte die Konzession erlöschen.
Im Juli 2025 begannen schließlich die entsprechenden Rückbauarbeiten. Am 17. September 2025 wurde die Bescheinigung über deren Abschluss eingereicht. Bei einer Inspektion im Februar 2026 stellte die kanarische Küstenschutzbehörde fest, dass die geforderte Wiederherstellung wegen der Verstöße, die ursprünglich zum Verfahren über das Erlöschen der Konzession geführt hatten, inzwischen durchgeführt worden war.
Damit kann die umfangreiche Modernisierung des RIU Tres Islas auf Fuerteventura nun grundsätzlich beginnen. Die sechs geplanten zusätzlichen Hotelzimmer im sechsten Stockwerk bleiben jedoch von der Genehmigung ausgeschlossen.
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