Mehr Probleme als Lösungen? Neuer Gesetzesentwurf für die Regulierung der Ferienwohnungen auf den Kanaren

Die Kanarische Regierung musste für ihren letzten Versuch, in der letzten Legislaturperiode eine Regulierung für die Vermietung von Ferienwohnungen zu schaffen, einige heftige Ohrfeigen einstecken. Mehrere Gerichtsurteile haben zwei wesentliche Vorschriften gekippt: das Verbot der Vermietung von Ferienwohnungen in touristischen Zonen sowie das Verbot der Vermietung von Zimmern (bed & breakfast).

Neben anderen hatte die Spanische Wettbewerbskommission sowie der Kanarische Verein für Ferienwohnungen ASCAV gegen diese Vorschriften geklagt. Die Anwendung der entsprechenden Vorschriften ist zurzeit ausgesetzt, obgleich das Gesetz in seiner Gesamtheit weiterhin Gültigkeit hat.

Das abschließende Urteil des Tribunal Supremo, des Obersten Gerichtshofes steht noch aus. Die Kanarische Regierung wollte die Schlappe offenbar nicht auf sich sitzen lassen und schöpft den Rechtsweg bis zum Ende aus.

Neues Gesetz, alte Einschränkungen

Offenbar glaubt die Kanarische Regierung selbst nicht daran, dass das Oberste Gericht anders entscheiden wird, als die unteren Instanzen. Und so hat man parallel zum laufenden Gerichtsverfahren einen neuen Entwurf erarbeitet, der nun mit dem Parlament und den Interessengruppen debattiert werden muss.

Der neue Entwurf soll erneut ein Verbot der Ferienvermietung in touristischen Zonen enthalten, die Ferienvermietung in Wohngebieten dagegen erlauben. Als Neuerung sollen nun die Cabildos und Ayuntamientos (Inselverwaltungen und Gemeindeverwaltungen) mehr Einfluss haben. So sollen z.B. die Gemeinden Ausnahmen von den Verboten bzw. von der allgemeinen Erlaubnis erlassen können. Schließlich seien es die Gemeinden, die die Besonderheiten und Anforderungen in ihrem Gebiet am besten kennen und mit ihrer Bebauungsplanung darauf reagieren könnten.

Da genau dieses Verbot der Vermietung von Ferienwohnungen in touristischen Gebieten von den Gerichten bisher bemängelt wurde, bleibt abzuwarten, ob die neue Formulierung einer gerichtlichen Überprüfung standhält. Die ASCAF hat bereits angekündigt, auch gegen das neue Gesetz gerichtlich vorzugehen, wenn dieses Verbot im endgültigen Text wieder enthalten sein sollte.

Immerhin soll der neue Entwurf die Vermietung von Zimmern an Feriengäste ermöglichen, sofern der Eigentümer selbst in der Wohnung wohnt.

Gemeinden und Cabildos jetzt schon überfordert

Nach Angaben von Anwälten und Architekten, die Eigentümer bei der Legalisierung ihrer Ferienwohnungen unterstützen, sind die Cabildos jetzt schon mit der Materie der Ferienwohnungen völlig überfordert. Es sollen sich je nach Insel bereits hunderte bzw. tausende Anträge stapeln. Die Bearbeitung soll teilweise ein Jahr oder länger dauern.

In manchen Gemeinden, wie z.B. in Pájara im Süden von Fuerteventura, gibt es zurzeit keine aktuellen Bebauungspläne (PGOU). In Pájara besteht dieses Problem bereits seit rund zwei Jahrzehnten.

Das Cabildo von Fuerteventura bastelt bereits seit mehreren Legislaturperioden an einem neuen Flächennutzungsplan (PIOF). Durch die erforderlichen Anpassungen an das neue Kanarische Bodengesetz ist diese Mammutaufgabe für das Cabildo und die Gemeinden noch komplizierter geworden. Und nun sollen Cabildos und Gemeinden noch mal schnell nebenbei die Probleme der Ferienvermietung lösen.

Viele Kritiker erwarten ein noch größeres Chaos, eine für die Betroffenen noch weniger überschaubare Rechtslage und noch mehr Schwarzmarkt.

Wem nützt das Verbot der Ferienvermietung in touristischen Gebieten?

Zwei Argumente werden von den Gegnern der Ferienvermietung ins Feld geführt. Zum einen entstehe den anderen touristischen Unterkünften ein „unlauterer“ Wettbewerb, da die Vermieter von Ferienwohnungen keine Steuern und Sozialabgaben zahlen. Zum anderen stiegen durch die Umwandlung von Wohnungen in Ferienwohnungen die Preise von Langzeitmieten, sodass Einwohner keine bezahlbaren Wohnungen mehr fänden.

Grundsätzlich scheint auf den Kanarischen Inseln Wettbewerb immer mit dem Zusatz „unlauter“ verwendet zu werden. Wettbewerb ist also im Sprachgebrauch vieler Lobbyisten negativ belastet. Aus Sicht beispielsweise der Hotelier-Lobby ist das durchaus verständlich. Bei volkswirtschaftlicher Betrachtung wird jedoch schnell klar, dass Wettbewerb praktisch immer vorteilhaft ist, also positiv zu bewerten ist.

Unaufhaltsamer Trend

Tourismus in Ferienwohnungen ist ein weltweiter Trend, der sich auch durch gesetzliche Verbote nicht aufhalten lassen wird. Auch auf den Kanaren weisen die Übernachtungen in Ferienwohnungen ein starkes Wachstum auf. Es gibt also Nachfrage, die bereit ist, für eine Ferienwohnung Preise zu zahlen, die höher sind als die Mietpreise für eine langfristige Vermietung. Mancherorts sind die Preise für Ferienwohnungen sogar höher als die Preise für Hotelzimmer.

Aus volkswirtschaftlicher Sicht wäre es töricht, auf Nachfrage mit einer hohen Zahlungsbereitschaft zu verzichten, indem man das entsprechende Angebot verbietet. Die amerikanische Prohibition ist ein gutes Beispiel dafür, dass dies zu mehr Schwarzmarkt führt. Anders als beim Alkohol sind bei Ferienwohnungen jedoch keine gesundheitlichen Schäden für die Konsumenten zu erwarten.

Bei den derzeit geltenden Steuergesetzen müsste der Vermieter einer Wohnung, der durch Ferienvermietung mehr Gewinn macht als durch langfristige Vermietung, auch mehr Steuern zahlen. Man müsste also nur die geltenden Steuergesetze durch effektivere Kontrollen besser durchsetzen, anstatt die Ferienvermietung zu verbieten. Nebenbei bemerkt: der spanische Finanzminister führt seit Jahren einen intensiven Kampf gegen die Steuerhinterziehung bei langfristiger Vermietung. Trotzdem käme niemand auf die Idee, die langfristige Vermietung von Wohnungen zu verbieten!

Würde man diese Steuermehreinnahmen in die Förderung von sozialem Wohnungsbau oder -noch besser- in die direkte Unterstützung von sozial schwachen Menschen investieren, könnte man das Problem von steigenden Mieten lösen, ohne eine Wachstumsbranche durch übermäßige Regulierung abzuwürgen. Auf den Kanaren wurden in den letzten 10 Jahren praktisch nichts in den sozialen Wohnungsbau investiert.

Welchen Sinn hat es, Ferienvermietung in Wohngebieten zu erlauben?

Wohnen in Feriengebieten ist überall auf der Welt teuer, nicht nur auf den Kanaren. Aber gibt es ein Recht auf eine billige oder wenigstens bezahlbare Dauerwohnung in Strandlage oder mit Meerblick, oder wenigstens in Fußweite zum Arbeitsplatz?  Sicher nicht, was die Pendlerströme, die überall auf der Welt zu beobachten sind, klar beweisen.

Was bezweckt also der kanarische Gesetzgeber, wenn er so versessen darauf ist, Ferienvermietung in Feriengebieten zu verbieten, Ferienvermietung in Wohngebieten aber zu erlauben?

Es ist anzunehmen, dass eine Umwidmung zu Ferienwohnungen in Wohngebieten zu steigenden Mieten in diesen Gebieten führen dürfte. Ein Schutzgedanke zugunsten sozial schwächerer Mieter ist auch bei längeren Nachdenken nicht zu erkennen.

Der Hintergedanke beim Verbot von Ferienwohnungen in Feriengebieten ist dagegen schon leichter zu erahnen. Dieses Verbot begünstigt Hoteliers und die Betreiber von touristischen Apartmentanlagen. Es unterdrückt den Wettbewerb durch eine andere Form der Unterkunft. Genau diese Wettbewerbseinschränkung wurde jedoch von der Spanischen Wettbewerbskommission bemängelt und dann vorläufig gerichtlich untersagt.

2 Kommentare

  1. Das Argument mit der Wohnungsnot ist für Außenstehende halbherzig. Wer mit offenen Augen über die Insel fährt, sieht hunderte halb- oder fast bezugsfähige Bungalows bzw. Häuser oder Reihenhäuser. Auch leere Hotelbauten, wo man schnell Ein- oder Mehrraum-Wohnungen schaffen könnte. Kommt man von Caleta del Fuste, fällt vor Rosario den Touristen linker Hand die große offensichtlich leer stehende Wohnanlage auf.
    Es liegt auf der Hand – hier kämpfen Lobby-Gruppen um Einfluss.
    Wenn keine Steuern gezahlt werden, müssen diese eingefordert werden. Und dafür sind Behörden verantwortlich.

  2. All inclusive muss in der EU verboten werden dann kann der kleine in der Gastronomie auch überleben jeder der Eigentum besitzt hat dafür schwer gearbeitet. Jedem soll selbst überlassen sein was er mit seinen 4 Wänden macht. All inclusive in den hotels sind viel schlimmer und zusammengebasteltes essen……..

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