Wohnungsmieten auf den Kanaren: Ist das Ende der Fahnenstange erreicht?

Laut einer Studie des Immobilienportals FotoCasa sind die geforderten Wohnungsmieten bei Neuvermietung in Spanien im dritten Quartal 2018 um 4,2% gegenüber dem Vorjahreszeitraum gesunken. Im Landesweiten Durchschnitt beträgt der Mietpreis 8,10€ pro Quadratmeter.

Auf den Kanaren sind die Mieten im selben Zeitraum um 3,3% auf 7,30€/m² zurückgegangen. Dieser Rückgang ist der stärkste sei dem dritten Quartal 2007. Damals war das Preisniveau um 4,5% gesunken.
Bereits im 3. Quartal 2017 waren die Mieten um 1,7% gegenüber dem Vorjahreszeitraum zurückgegangen. In den folgenden Quartalen hatten dies Mietpreise jedoch ihren Aufwärtstrend fortgesetzt.

Tendenz zur Normalisierung der Mietpreise

Die Direktorin für Marktstudien des Immobilienportals Fotocasa glaubt in dem Preisindex die Tendenz zur Normalisierung der durchschnittlichen Wohnungsmieten zu erkennen.
Zwischen Juli und September 2018 sind die Mietpreise in allen autonomen Regionen gegenüber dem Vorquartal gesunken. Einzige Ausnahme bildet Madrid. Dort sind die Mieten noch um 3,5% gestiegen. Den stärksten Rückgang der Mietpreise haben die Balearen erlebt (-7,6%).

Ihr höchsten Niveau hatte die Mietpreise im Mai 2007 erreicht. Der Durchschnitt lag damals bei 10,12€/m². Die Mietpreise liegen heute im Durchschnitt noch rund 20% darunter.
Mit 12,81€/m² ist Madrid noch immer die teuerste aller Autonomen Regionen Spaniens, gefolgt von Katalonien mit 11,99€/m².

Ursachen der Wohnungsknappheit

In vielen Regionen Spaniens und auch auf den Kanaren herrscht derzeit akute Knappheit an Wohnraum. Für viele Menschen sind die aktuellen Mieten schlicht zu teuer.
Allerdings handelt es sich dabei in erster Linie um ein konjunkturelles Phänomen. Dieses ergibt sich in erster Linie aus der deutlichen wirtschaftlichen Erholung nach der Wirtschaftskrise und einem Anstieg der Bevölkerung. Beide Effekte führen zu einer sprunghaft steigenden Nachfrage. Hinzu kommt beispielsweise auf den Kanaren ein völliges Fehlen einer vorausschauenden Wohnungspolitik in den letzten 10 Jahren.

Pseudonachfrage

Der wichtigste Grund für die in den letzten Jahren stark gestiegenen Mieten ist allerdings eine „Pseudonachfrage“. Diese entsteht nicht durch die Nachfrage nach zusätzlichen Wohnraum, sondern durch Nachfrage nach „anderem“ Wohnraum.

Die Spanische Regierung hat in den letzten Jahren immer wieder Änderungen im Mietrecht vorgenommen. Insbesondere die gesetzlichen Mindestlaufzeiten für Mietverträge wurden mehrfach geändert. Das hat dazu geführt, dass durch die unterschiedlichen Fristen sehr viele Mietverträge gleichzeitig das Ende der gesetzlichen Mindestlaufzeiten erreicht haben. Nennenswerte Änderungen an Mietpreisen können Vermieter wegen des strikten Mietrechts am ehesten bei Neuvermietungen durchsetzen. Also nutzt die Mehrheit der Vermieter das Auslaufen der Verträge, die zur schlimmsten Krisenzeit geschlossen wurden, um jetzt in einem wesentlich besseren wirtschaftlichen Umfeld ihre Wohnung zu einem höheren Preis neu zu vermieten. Die Mieter rotieren also in eine andere, teurere Wohnung, ohne dass allein deshalb mehr Wohnraum benötigt würde. Hier zeigt sich eine große Schwäche eines restriktiven Mietrechts. Dürften die Vermieter die Mietpreise während der Laufzeit angemessen anpassen, hätten sie keinen Grund, das Mietverhältnis mit einem zuverlässigen Mieter zu beenden.
Wenn diese Rotation beendet ist, wird auch der drastische Anstieg der Mieten aufhören.

Es bleiben allerdings noch andere Faktoren. In den Krisenjahren sind viele junge Menschen nicht von zuhause ausgezogen. Sobald diese jungen Menschen einen Job finden, suchen sie eine Wohnung und ziehen sie aus. Auch das starke Bevölkerungswachstum auf den Kanaren durch Migration führt zu steigender Nachfrage. Dies lässt sich nur durch den Bau zusätzlicher Wohnungen lösen.

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