Kaum ein Thema wird auf Fuerteventura zurzeit heftiger diskutiert als der Mangel an bezahlbaren Mietwohnungen. Die vermeintlich Schuldigen sind schnell ausgemacht: schuld sind angeblich die Vermieter von Ferienwohnungen, die dem Markt für langfristige Vermietungen immer mehr Wohnungen entziehen und so dafür sorgen, dass die „Einheimischen“ sich keine Mietwohnung mehr leisten können, sofern sie überhaupt eine solche finden.
Auf der anderen Seite bemängeln viele das immer weiter wachsende All-Inclusive-Angebot der Hotels, das angeblich dazu führt, dass das gastronomische Angebot immer weiter verarmt.
Gleichzeitig fordern viele eine Abkehr vom Massentourismus und die Förderung eines „nachhaltigen“ Tourismus.
Ferienwohnungen sind gekommen um zu bleiben
Urlaub in Ferienwohnungen ist ein weltweites Phänomen, das sich auch auf den Kanaren und auf Fuerteventura in den letzten Jahren etabliert hat. Der Versuch der kanarischen Regierung, die Vermietung von Ferienwohnungen durch ein Gesetz aus dem Jahr 2015 so weit wie möglich zu verhindern, ist 2019 vor den Gerichten kläglich gescheitert. Die Vermietung einer Wohnung als Ferienwohnung ist das gute Recht eines jeden Eigentümers.
Auf Fuerteventura gibt es knapp 6.000 registrierte Ferienwohnungen mit einer Kapazität von rund 24.000 Schlafplätzen (Stand April 2023). Damit machen die Ferienwohnungen rund 32% der gesamten Bettenkapazität auf Fuerteventura aus. Folglich ist es kein Wunder, dass Hoteliers ihre Pfründe in Gefahr sehen und gerne bereits sind, das Feindbild „Ferienwohnung“ in der Öffentlichkeit zu bedienen. Die Hotelverbände geben gerne den Ferienwohnungen die Schuld daran, dass sie kein Personal finden, weil die Bewerber keine Mietwohnungen finden.
5.812 Ferienwohnungen vs. 14.400 leerstehende Wohnungen auf Fuerteventura
Auf Fuerteventura gibt es insgesamt 61.729 Wohnungen (Quelle INE, Stand 2021). Davon sind 5.812 registrierte Ferienwohnungen (Quelle Gobierno de Canarias, Stand 4.2023). Fast jede 10. Wohnung auf Fuerteventura ist also eine offizielle Ferienwohnung. Das klingt erst einmal viel, doch es gibt eine Zahl, die noch viel dramatischer ist: Auf Fuerteventura stehen insgesamt 14.400 Wohnungen leer. Das sind rund 23% bzw. jede vierte Wohnung.
Diese Zahl hat das Nationale Statistikinstitut Spaniens (INE) anhand eines Abgleichs mit den Daten der Stromversorger ermittelt. Dieselbe Methode verwendet übrigens auch das Finanzamt, um Schwarzvermietern auf die Spur zu kommen. Es gibt also auf Fuerteventura 14.400 Wohnungen, in denn kein oder nur sehr wenig Strom verbraucht wurde.
Wenn man also einen „Schuldigen“ für die Wohnungsknappheit auf Fuerteventura bestimmen möchte, dann könnten dies die Eigentümer von leerstehenden Wohnungen sein.
Allerdings gibt es natürlich viele gute Gründe, warum eine Wohnung leer steht. Dies kann z.B. der Fall sein, wenn eine Wohnung verkauft oder renoviert werden soll, oder wenn sie sich in einer Zwangsvollstreckung befindet.
Solange es keine anderslautenden gesetzlichen Regelungen gibt, ist auch das Leerstehenlassen einer Wohnung ein Recht des Eigentümers.
Wirtschaftsfaktor Ferienwohnung
Ferienwohnungen existieren auf Fuerteventura nur deshalb, weil es genügend Nachfrage nach dieser Art der Ferienunterkunft gibt. Und wenn Ferienwohnungen des Hotels Konkurrenz machen, dann ist das in unserem Wirtschaftssystem halt einfach so. Konkurrenz belebt das Geschäft und ggfs. müssen sich die Hoteliers neue Konzepte einfallen lassen, um ihre Stammkunden bei der Stange zu halten.
Die Vermietung von Ferienwohnungen macht viel Arbeit und ist alles andere als ein einfaches Geschäft. Das bestätigen zumindest viele, die in dieser Branche tätig sind. Zweifelsfrei entstehen durch Ferienvermietung sowohl direkte, als auch indirekte Arbeitsplätze. Schließlich müssen auch Ferienwohnungen und Häuser gewartet, gereinigt und gepflegt werden. Viele Aufgaben wie Gartenarbeiten und Poolreinigung, die auch in Hotels durchgeführt werden, fallen auch bei der Ferienvermietung an.
Außerdem mieten Mieter von Ferienhäusern auch Autos, gehen Essen oder kaufen in lokalen Supermärkten ein und sorgen so für indirekte Beschäftigung.
Noch gibt es zwar keine verlässlichen Studien zu der Beschäftigungswirkung von Ferienwohnungen, aber da die Unternehmen und die Einheiten meist kleiner sind als bei Hotels, könnte man sogar vermuten, dass die Beschäftigungswirkung größer ist als in Hotelbetrieben, in denen sicher effizienter und unter Ausnutzung von Skaleneffekten gearbeitet werden kann.
Ob also Hotelurlauber oder Mieter von Ferienwohnungen für Fuerteventura die „besseren Urlauber“ sind, lässt sich ohne fundierte Analysen nicht objektiv beantworten.
Vorurteile und Mythen über Ferienwohnungen auf Fuerteventura
Schwarze Schafe gibt es in jeder Branche, doch die gesetzlichen Vorschriften machen es heutzutage außerordentlich schwierig und auch extrem riskant, eine Ferienwohnung „illegal“ oder „schwarz“ zu vermieten.
„Die meisten Ferienwohnungen auf Fuerteventura werden „schwarz“ vermietet“
Dieses Vorurteil wird gerne von Gegnern der Ferienwohnungen und von Hoteliers vorgebracht. Die Praxis sieht jedoch anders aus. Sicher mag es den einen oder anderen Vermieter geben, der seine Wohnung nur „an Freunde und Bekannte“ abgibt und am Finanzamt vorbei vermietet. Aber eine gute Auslastung und eine nennenswerte Rentabilität werden solche Vermieter nicht erreichen.
Der größte Teil des Geschäfts wird über große Portale wie AirBnB, FeWo-Direkt usw. abgewickelt. Ohne Präsenz auf diesen Portalen funktioniert die Ferienvermietung heutzutage nicht mehr, erklärte z.B. der Verein der kanarischen Ferienvermieter ASCAC.
Die Zahl der auf diesen Portalen registrierten Ferienwohnungen auf Fuerteventura stimmt ziemlich genau mit der Zahl der offiziell bei der kanarischen Regierung registrierten Ferienwohnungen überein, was dafür spricht, dass es einen ziemlich hohen Anteil von legal arbeitenden Vermietern gibt.
Diese Portale müssen jede einzelne Buchung mit Angaben über den Buchungszeitraum und den Mietpreis an die spanischen Finanzbehörden übermitteln. Außerdem gleicht das Finanzamt die Stromrechnungen mit den Steuererklärungen ab.
„Die meisten Ferienwohnungen sind nicht legal bzw. nicht offiziell angemeldet“
Auch dieses Vorurteil ist weit verbreitet. Aber wie oben schon beschrieben, gibt es zahlreiche Mechanismen, die eine „illegale“ Vermietung schwierig machen.
Doch neben den steuerlichen Verpflichtungen haben Vermieter von Ferienwohnungen noch diverse administrative Verpflichtungen.
So müssen sie z.B. Beschwerdeblätter für ihre Gäste vorhalten. Wenn ein Vermieter einem Gast auf Verlangen kein solches Beschwerdeblatt anbieten kann, muss er mit einem horrenden Bußgeld rechnen.
Außerdem muss ein Vermieter jeden einzelnen Gast genau wie ein Hotel bei der Polizei melden. Auch hier droht bei Nichtbeachtung ein schmerzhaftes Bußgeld.
Über den Vermietern „illegaler“ Ferienwohnungen schwebt also immer das Damoklesschert einer Anzeige durch einen unzufriedenen Mieter, einen missgünstigen Nachbarn oder einen Inspektor der Tourismusbehörde, der Steuerbehörde oder der Polizei. Die Bußgelder können existenzbedrohende Höhen annehmen.
„Ein Verbot von Ferienwohnungen würde zu mehr Mietwohnungen und billigeren Mieten führen“
Ein Verbot der Ferienvermietung würde mitnichten dazu führen, dass automatisch mehr Mietwohnungen zur Langzeitmiete zur Verfügung stünden.
Die Rendite der Ferienvermietung ist, wenn man den erforderlichen Arbeitsaufwand und die Kosten für die Verwaltung und Betreuung und die Provisionen der Portale berücksichtigt, gar nicht so viel höher als bei einer langfristigen Vermietung. Die Renditen der Ferienvermietung sind in den letzten Jahren aufgrund des steigenden Angebots sogar deutlich unter Druck geraten.
Allerdings schätzen viele Eigentümer das Risiko der Ferienvermietung geringer ein als bei der Festvermietung. Grund hierfür ist wohl das für Vermieter extrem nachteilige spanische Mietrecht und die langwierigen und kostspieligen Gerichtsverfahren, wenn ein Mieter z.B. seine Miete nicht mehr zahlt.
Außerdem gibt es sicher auch viele Ferienwohnungen, die zeitweise von den Eigentümern selbst genutzt werden und nur in der restlichen Zeit vermietet werden. Diese Wohnungen stünden dem Markt für eine Langzeitvermietung auf keinen Fall zur Verfügung.
Schlussfolgerungen
Die Ferienvermietung hat einen wichtigen Anteil an der Wirtschaftsleitung Fuerteventuras. Ferienwohnungen sind nicht per se besser oder schlechter als Hotels. Sie bedienen unterschiedliche Zielgruppen, stehen aber dennoch in einer gewissen Konkurrenz zueinander. Ferienwohnungen schaffen zweifelsfrei mehr Arbeitsplätze als Mietwohnungen und tragen mutmaßlich mehr zur gesamtwirtschaftlichen Produktion bei.
Manche kanarischen Politiker fordern eine Eindämmung des Bevölkerungswachstums, weil die Inseln aus ihrer Sicht an einen Kapazitätsgrenze gekommen sind. Rechtlich ist ein Zuzug aus Spanien oder der EU jedoch nicht zu unterbinden.
Die Wohnungsknappheit könnte der einzige natürliche Mechanismus sein, der weiteren Zuzug und weiteres Wachstum verhindert. Wenn es in anderen Regionen besser bezahlte Jobs und billigeren Wohnraum gibt, könnte es sogar zu einer Abwanderung kommen, bis sich wieder ein Gleichgewicht einstellt.
Hoteliers könnten einen Teil ihrer Zimmer an ihre Mitarbeiter vermieten. Damit müssten sie zwar in der Hochsaison auf einen Teil ihrer Einnahmen verzichten, könnten aber ihr Personalproblem lösen und ihren Kunden mehr Personal und somit besseren Service bieten. Dafür könnten sie eventuell für die verbleibenden Zimmer wegen des besseren Service höhere Preise durchsetzen.
Die kommunale Wohnungspolitik müsste die Gründe für den hohen Leerstand auf Fuerteventura ermitteln und ggfs. Anreize schaffen, leerstehende Wohnungen zu vermieten.
Sollten die Gemeinden der Ansicht sein, dass die hohe Nachfrage nach Wohnungen durch den Bau von Wohnungen gelöst werden soll, dann müssten die Gemeinden auf Fuerteventura dringend ihre Hausaufgaben machen und rechtskräftige Bebauungspläne verabschieden. Ohne diese werden sich Investoren weiterhin mit dem Wohnungsbau zurückhalten. Auch dem Bau von Sozialwohnungen müsste ggfs. mehr Bedeutung zugemessen werden.
Der spanische Staat müsste das Mietrecht ausgewogener gestalten und Vermietern mehr Möglichkeiten geben, schneller und wirksamer gegen säumige Mieter oder gar Hausbesetzer vorzugehen.
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