Am 03. April 2024 hat die kanarische Regierung ihren Entwurf für das „Gesetz über die nachhaltige Regulierung der touristischen Nutzung der Wohnung“ (anteproyecto ley de ordenación sostenible del uso turístico de la vivienda) veröffentlicht und damit eine 30-tägige Einspruchsfrist eröffnet.
Der Einfachheit halber nennen wir das Gesetz im Folgenden „kanarisches Ferienwohnungsgesetz“ oder „kanarisches FeWo-Gesetz“.
Dass es aufgrund der bemerkenswerten Marktentwicklung einen Regulierungsbedarf bei der Ferienvermietung auf den Kanarischen Inseln gibt, wird selbst von der Lobby der Eigentümer von Ferienwohnungen nicht bestritten, sondern sogar gefordert.
Doch nach Ansicht der Vereinigung der kanarischen Ferienwohnungsvermieter (Asociación Canaria del Alquiler Vacacional/ ASCAV) ist die kanarische Regierung mit ihrem Gesetzesentwurf weit über ihr Ziel hinausgeschossen und hat die „schlimmste aller Möglichkeiten“ gewählt.
ASCAV sieht in dem Gesetzesentwurf ein „regelrechtes Verbot von Ferienwohnungen auf den Kanaren und die Auslöschung derjenigen, die zurzeit ihre Aktivität legal ausüben, denen eine Restlebenszeit von maximal 5 oder 10 Jahren (je nach Fall) zugebilligt wird, immer unter der Voraussetzung, dass deren Anmeldung durch eidesstattliche Erklärung nicht vorher widerrufen wird. In diesem Falle wäre es ihnen verboten, die Ferienvermietung innerhalb von einer Frist von 10 Jahren wieder aufzunehmen. Diese Beschränkung soll sogar im Eigentumsregister eingetragen werden.“
Daher erklärt die ASCAV ihre tiefste und frontale Ablehung des Gesetzesentwurfs. Es handele sich „nicht um ein Gesetz über die touristische Nutzung der Wohnung“ sondern ein „Gesetz zur Verbannung der Ferienwohnungen von den Kanaren“.
Mit diesem Gesetzesentwurf werden die „Ferienwohungen tödlich verwundet“ und es „bleibt nur noch übrig, das endgültige Datum für ihre Auslöschung festzulegen, die langsam aber unerbittlich sein wird“.
Mit dem Gesetzesentwurf werden die „restriktivsten Vorschriften, die in Spanien und dem Rest der EU zur Ferienvermietung erlassen wurden, neu aufgewärmt“.
Damit habe die „kanarische Regierung ihr Ziel deutlich gemacht, neue Ferienwohnungen zu verbieten und diejenigen zu beseitigen, die ihre Aktivität bereits legal ausüben“.
Auflagen können unmöglich erfüllt werden
Die neue Norm lässt die Anmeldung neuer Ferienwohnungen nur noch dort zu, wo die Bebauungsplanung der Gemeinde diese ausdrücklich erlaubt (genau das Gegenteil der jetzigen Regelung). Zurzeit habe aber „praktische keine der 88 kanarischen Gemeinden ihren Bebauungsplan angepasst, um Ferienwohnungen vorzusehen, wodurch sie automatisch verboten werden. Außerdem würden den Gemeinden, die Ferienwohnungen genehmigen wollen, soviele und solche Auflagen gemacht, das deren Erfüllung sehr schwer sein wird.
Schleichende Auslöschung der bestehenen legalen Ferienwohnungen
Die bestehenden Ferienwohungen haben eine Übergangsfrist von 5 Jahren, innerhalb derer sie die gewissen technische Auflagen erfüllen müssen. Dazu gehören u.a. der Einbau einer Klimaanlage und/ oder Heizung, ein Energiezertifikat mindestens der Kategorie C oder B, Warmwasserversorung durch Solaranlage o.ä., der Nachweis eines Ladeanschluss für ein Elektroauto und vieles mehr.
Viele dieser Voraussetzungen kann ein einzelner Eigentümer einer Wohnung gar nicht gewährleisten, da z.B. die Installation einer Solaranlage für Warmwasser Sache der Eigentümergemeinschaft und nicht des einzelnen Eigentümer ist.
Der Gesetzesentwurf sieht auch vor, dass die Anmeldung derjenigen Ferienwohnungen widerrufen wirf, für die die Eigentümer nicht die Anmeldung einer „klassifizierten wirtschaftlichen Aktivität“ (actividad clasificada) bei der Gemeinde eingeleitet haben. Wenn die Anmeldung als Ferienwohung widerrufen wird, kann diese Wohnung 10 Jahre lang nicht mehr als Ferienwohnung vermietet werden. Auch ein Recht auf Nachbesserung ist nicht vorgesehen.
Offenkundig verfassungswidrig
Die ASCAV hält den Gesetzesentwurf für „offenkundig verfassungswidrig“, weil er sich in exklusive Gesetzgebungskompetenzen des Staates einmischt und die lokale Autonomie der Gemeinden beschränkt.
Außerdem verstoße der Text gegen EU-Normen, gegen die Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofes und gegen die öffentliche Einschätzung des Generalstaatsanwalts der Europäischen Union. Der Entwurf „verletzt die Prinzipien der Angemessenheit, der Notwendigkeit und des Diskriminierungsverbots“.
Außerdem steht der Entwurf im Widerspruch zur höchstrichterlichen Rechtsprechung in Spanien, da es Auflagen vorsieht, die bereits für rechtswidrig erklärt wurden.
ASCAV sieht im Entwurf eine „versteckte Zwangsenteigung unseres Eigentums, da es praktisch das Eigentumsrecht und das Recht auf freie Ausübung des Unternehmens aushölt, Rechte, die in den Artikeln 33 und 28 der Spanischen Verfassung gewährt werden“. Dadurch würde das Eigentumsrecht an den Immobilien de facto enteignet und ihr Wert gemindert“.
50.000 direkte Arbeitsplätze und 2,7 Mrd. Einnahmen auf den Kanaren in Gefahr
Laut ASCAV enthält der Entwurf „absolut keine einzige reale Maßnahme zur Förderung von Wohnungen, um das Problem der Wohungsknappheit auf den Kanaren zu lösen.
Es handele sich um ein „Kanarisches Anti-Ferienwohnungsgesetz“ und gleichzeitig um „den härtesten und restriktivsten der bisher von der kanarische Regierung unternommenen Versuch seit 2015“, der einige klare Wirkungen in den kommenden Jahren zeigen wird:
- Die Vernichtung von über 50.000 direkten Arbeitsplätzen
- Die Vernichtung von Einnahmen i.H.v. mehr als 2,7 Mrd. Euro pro Jahr, die direkt auf den Kanaren entstehen und hier vollständig bleiben
- Wohnungen werden an ausländische Investoren verkauft, die ungestraft außerhalb unseres Landes operieren und den Kontrollen der kanarischen Regierung entkommen
- Das Problem der Wohnungsknappheit und der teuren Mieten wird sich dadurch nicht lösen
Lösungsvorschläge für das Wohnungsproblem auf den Kanaren
Um das Problem der Wohnungsknappheit auf den Kanaren zu lösen, schlägt ASCAV folgende Maßnahmen vor:
- mehr öffentlicher sozialer Wohnungsbau
- Förderung des Baus privater Wohungen zu erschwinglichen Preisen
- Schaffung eines verlässlichen und sicheren rechtlichen Rahmens, damit Eigentümer ihre Wohnungen zur langfristigen Vermietung zur Verfügung stellen, wobei die Regierung die Mietzahlungen garantieren müsste, damit auch die bedürftigen Familien zu gleichen Wettbewerbsbedingungen Zugang zu einer Wohnung haben und nicht wegen ihres geringen Einkommens außen vor bleiben.
Langer und intensiver Kampf voraus
ASCAV sieht sich „ab heute vor einer neuen Schlacht, die hart und intensiv sein wird. „Eine Schlacht, die wir nicht ohne die Unterstützung eines jeden einzelnen unserer Mitglieder führen können. Es steht für uns alles auf dem Spiel. Entweder jetzt oder nie“, zeigt sich ASCAV kämpferisch.
Es ist also davon auszugehen, dass ASCAV durch alle Instanzen gegen das kanarische FeWo-Gesezt klagen wird.
In der letzten Gefechtsrunde musste die kanarische Regierung immer wieder herbe Niederlagen vor Gericht einstecken.
Alle Dokumente zum Gesetzgebungsverfahren könnt Ihr hier im Original einsehen (natürlich in spanischer Sprache)
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