Das kanarische Obergericht hat eine Klage gegen die Änderungen des Bebauungsplans der Gemeinde Pájara abgewiesen. Die Gemeinde im Süden von Fuerteventura hatte als eine der ersten Gemeinden auf den Kanaren Verbote von neuen Ferienwohnungen in einigen Wohngebieten des Gemeindegebietes in den Bebauungsplan eingeführt.
Diese Beschränkungen für Ferienwohnungen hat das Gericht nun bestätigt und damit der Gemeinde in einem wichtigen Verfahren Recht gegeben.
Nach Auffassung des Gerichts dürfen Gemeinden die Ansiedlung von Ferienwohnungen aus Gründen des Allgemeininteresses durch ihre Bauleitplanung einschränken. Dies gelte insbesondere vor dem Hintergrund der angespannten Wohnraumsituation auf den Kanaren und der laufenden Diskussion über die Regulierung von Ferienwohnungen.
Geklagt hatten die Gesellschaft Alquilermínimo SL sowie weitere Privatpersonen, Unternehmen und Eigentümergemeinschaften gegen die Gemeinde Pájara. Die Klage richtete sich gegen die endgültige Genehmigung der „Modificación Menor B“ des Allgemeinen Bebauungsplans von Pájara (Plan General de Ordenación de Pájara, PGO), die im September 2023 verabschiedet worden war.
Die Zweite Kammer für Verwaltungsrecht des Kanarischen Obergerichts (Tribunal Superior de Justicia de Canarias) wies die Klage vollständig ab und verurteilte die Klägerin zur Zahlung der Verfahrenskosten. Das Urteil ist jedoch noch nicht rechtskräftig.
Pájara gehört zu den Vorreitern bei der Regulierung von Ferienwohnungen
Der von dem Stadtplaner Jorge Coderch ausgearbeitete Bebauungsplan von Pájara zählt zu den ersten Planungsinstrumenten auf den Kanaren, die sich ausdrücklich mit den Auswirkungen von Ferienwohnungen auf den Wohnungsmarkt befassen. Ziel ist es, die Einrichtung neuer Ferienwohnungen abhängig von den jeweiligen Gebietsmerkmalen und Grundstücksarten zu steuern und eine unkontrollierte Ausbreitung im gesamten Gemeindegebiet zu verhindern.
Nach den geltenden Bestimmungen sind neue Ferienwohnungen in Wohngebieten von Pájara (Ort), Toto, Cañada del Río, La Lajita, La Lajita 2000, Morro Jable und der Erweiterung von Morro Jable grundsätzlich nicht zulässig. Betroffen sind unter anderem die Sektoren C5, C7, C8 und D12 von Cañada del Río.
In anderen Wohngebieten sowie in gemischt touristisch genutzten Bereichen können Ferienwohnungen weiterhin zugelassen werden. Dafür müssen jedoch bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden. Dazu gehören eine Mindestausstattung, Mindestgrößen sowie Obergrenzen für die Anzahl der Ferienwohnungen pro Gebiet. Bereits bestehende und im Tourismusregister eingetragene Ferienwohnungen genießen Bestandsschutz.
Vier Klagegründe scheitern vor Gericht
Alquilermínimo SL hatte insgesamt vier Einwände gegen die Planänderung vorgebracht. Unter anderem wurde geltend gemacht, dass die Umweltprüfung nicht ordnungsgemäß erfolgt sei, weil derselbe Sekretär sowohl für das Umweltorgan als auch für die Gemeinde tätig gewesen sei. Außerdem wurde kritisiert, dass die geprüften Planungsalternativen zu ähnlich seien und die Änderung in Wirklichkeit eine vollständige Neuplanung darstelle. Schließlich wandte sich die Klägerin gegen die Beschränkungen für Ferienwohnungen in mehreren Ortsteilen.
Das Gericht verwarf sämtliche Argumente. Es stellte fest, dass die bloße Mitwirkung derselben Person als Sekretär nicht ausreiche, um eine Rechtswidrigkeit zu begründen. Zudem habe die Klägerin keine Beweise dafür vorgelegt, dass dadurch die Entscheidungen tatsächlich beeinflusst worden seien. Die Gemeinde erfülle die Anforderungen an die funktionelle Trennung der Zuständigkeiten.
Auch die Kritik an den untersuchten Alternativen überzeugte das Gericht nicht. Wer eine Planung angreife, müsse nachweisen, dass realistische und deutlich bessere Alternativen bestanden hätten. Einen solchen Nachweis habe die Klägerin nicht erbracht.
Wohnungsmarkt auf Fuerteventura unter Druck
Besondere Bedeutung misst das Gericht der Begründung der Gemeinde für die Einschränkung von Ferienwohnungen bei. In der Planungsdokumentation wird darauf hingewiesen, dass der Wohnungsmarkt in Pájara erheblich unter Druck steht. Sowohl Kaufpreise als auch Mieten lägen in einem Missverhältnis zu den durchschnittlichen Einkommen der Haushalte. Dies erschwere es Arbeitnehmern aller Qualifikationsstufen, dauerhaft auf Fuerteventura und insbesondere in der Gemeinde Pájara zu wohnen.
Das Gericht verweist außerdem auf die in der Planungsunterlage dargestellte Entwicklung, wonach ein wachsender Teil des Wohnungsbestandes dem langfristigen Mietmarkt entzogen und für touristische Zwecke genutzt werde. Dies habe insbesondere in Orten wie La Lajita und Morro Jable zu steigenden Preisen und zur Verdrängung einheimischer Bewohner beigetragen.
Schutz des Wohnraums als legitimes Allgemeininteresse
Nach Auffassung des Gerichts verfügt die Gemeinde über einen „eindeutigen Ermessensspielraum“ bei der Bauleitplanung. Dieser müsse zwar nachvollziehbar begründet werden, sei aber grundsätzlich geeignet, Nutzungen des Bodens im Interesse der Allgemeinheit zu steuern. Genau dies habe Pájara getan. Die Richter sehen die Ziele des Plans insbesondere im Schutz des vorhandenen Wohnungsbestandes, in der Sicherung des Rechts auf Wohnen sowie in der Förderung des sozialen Zusammenhalts und eines geordneten Zusammenlebens in Wohngebieten.
Zugleich betont das Urteil, dass die Gemeinde nicht die vollständige Verdrängung von Ferienwohnungen anstrebe. Vielmehr handele es sich um eine räumliche und mengenmäßige Steuerung für die Zukunft. Bereits registrierte Ferienwohnungen bleiben zulässig. Die Gemeinde verfolge damit eine differenzierte Planung, die sich an den jeweiligen örtlichen Gegebenheiten und Belastungsgrenzen orientiere. Nach Ansicht des Gerichts erfüllt diese Regelung die Anforderungen an Geeignetheit, Erforderlichkeit und Verhältnismäßigkeit und steht damit im Einklang mit dem Allgemeininteresse.
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