Ausblick auf die Neufassung des Spanischen Hypothekengesetzes

Die Regierung hat den Entwurf des neuen Spanischen Hypothekengesetzes fertiggestellt, das in den nächsten Monaten verabschiedet werden dürfte. Die Neufassung verfolgt zwei wesentliche Ziele: die Konsumenten durch gesteigerte Transparenz zu schützen und dem Finanzsektor Rechtssicherheit zu verschaffen und vor einer erneuten Klagewelle zu bewahren, wie er sie in den letzten Monaten erleben musste.

Der Text wird dazu nicht nur die Vorgaben der Europäischen Direktiven einbeziehen, sondern auch eine Reihe von Maßnahmen, die dem Verbraucher das Verständnis der Vertragsklauseln zu erleichtern sollen. Immerhin dürfte der Hypothekenvertrag für die meisten Menschen einer der wichtigsten, weitreichendsten und im schlimmsten Fall folgenschwersten Verträge ihres Lebens sein.

Der Wirtschaftsminister Luis de Guindos hat die wichtigsten Neuerungen vorgestellt.

Die vielleicht Wichtigste ist die Einführung einer notariellen Beratungspflicht vor dem eigentlichen Beurkundungstermin. Sobald die Bank alle Vertragsunterlagen zusammengestellt hat, muss sie diese dem Kunden aushändigen, damit dieser damit einen Notar seines Vertrauens aufsuchen kann. Der Notar muss prüfen, ob sämtliche Vertragsklauseln den gesetzlichen Anforderungen entsprechen und dem Kunden den Vertragsinhalt erklären. Diese notarielle Vorprüfung ist für den Kunden kostenlos, selbst dann, wenn der Hypothekenvertrag anschließend nicht zustande kommt.

Für Notare und Registervorsteher, die ihren Informations- und Prüfungsverpflichtungen nicht nachkommen, z.B. wenn ein Notar ohne die vorgesehen Vorberatung beurkundet, sieht das Gesetze Bußgelder vor.

Der Gesetzentwurf sieht eine Begrenzung der Verzugszinsen vor. Diese dürfen nur noch das Dreifache des gesetzlichen Zinssatzes betragen, zurzeit also maximal 9%.

Auch die Voraussetzungen, unter denen die Bank das Darlehen vorzeitig kündigen und zurückfordern kann, werden verschärft. Nach der bisherigen Regelung konnte die Bank das Darlehen zur sofortigen Rückzahlung fällig stellen, sobald der Schuldner mit drei Monatsraten im Rückstand war. Die neue Regelung sieht vor, dass die Bank das Darlehen vollständig zurückfordern kann, wenn der Kunde in der ersten Hälfte der Gesamtlaufzeit mit 2% der Darlehenssumme oder 9 Monatsraten im Rückstand ist. In der zweiten Hälfte der Gesamtlaufzeit liegen die Grenzen bei 4% bzw. 12 Monatsraten.

Das neue Gesetz sieht auch eine Reduzierung der Kosten für eine Umwandlung eines variabel verzinsten Darlehen in ein festverzinstes vor. Dafür kann der Kunde entweder mit seiner Bank neue Konditionen verhandeln, oder die Bank wechseln. Letzteres ist gewöhnlich sehr teuer, weshalb die Bank bei vorzeitiger vollständiger Rückzahlung in den ersten 3 Jahren nur noch 0,25% als Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf. Nach drei Jahren darf sie in diesem Fall gar keine Entschädigung mehr einfordern. Auch die Kosten Notar und Register werden im Falle eines Bankwechsels um 90% vergünstigt.

Die Vorfälligkeitsentschädigungen bei teilweiser Tilgung werden auf 0,5% begrenzt, sofern diese bei variabler Verzinsung in den ersten 3 Jahren erfolgt; im 4. und 5. Jahr reduziert sich die Entschädigung auf 0,25% und danach entfällt sie völlig.

Bei festem Zinssatz darf die Bank in den ersten 10 Jahren 4% und danach 3% des vorzeitig getilgten Betrages als Entschädigung verlangen.

Der Darlehensvertrag muss in Zukunft genau angeben, wer welche Kosten zu tragen hat, ohne dass das Gesetz hierzu feste Vorschriften macht. Der Punkt der Kostenübernahme unterliegt also weiterhin der Vertragsfreiheit. Es kommt lediglich ein Transparenzgebot hinzu.

Das Gesetz wird eine „Schwarze Liste“ mit missbräuchlichen Klauseln beinhalten. Diese Liste ist zwar noch nicht bekannt gegeben, wird aber sicher die aktuelle Rechtssprechung in der Materie widerspiegeln. Der Notar ist verpflichtet, von der Bank zu verlangen, entsprechende Klauseln zu entfernen.

Das neue Hypothekengesetz wird nur für alle neu abgeschlossenen Hypotheken gelten. Einzig die Regelungen bezüglich der vorzeitigen Rückforderung des Darlehens sollen auch rückwirkend gelten.

Insgesamt bleibt abzuwarten, ob die Verbraucher tatsächlich in der erhofften Form durch das neue Gesetz begünstigt werden. Denn eines dürfte sicher sein: die Banken werden sicher Mittel und Wege suchen und auch finden, um die höheren Kosten und steigenden Risiken wenigstens teilweise auf die Verbraucher abzuwälzen.

Doch der Grundgedanke dafür zu sorgen, dass auch in finanziellen Fragen weniger gewiefte Verbraucher tatsächlich erkennen können, welche Konsequenzen die Bestimmungen in einem Darlehensvertrag haben können, ist sicher absolut richtig.

Kritiker bemängeln allerdings, dass der Gesetzesentwurf zwei wesentliche Dinge nicht berücksichtigt: Einerseits die von vielen ersehnte Verpflichtung der Bank, die zur Sicherheit mit einer Hypothek belastete Immobilie zur Zahlung der Restschuld anzunehmen und andererseits eine klare Regelung, wer welche Kosten für die Formalisierung des Hypothekendarlehens zu tragen hat.

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