Die Hoffnung auf Rechtssicherheit und den zügigen Bau neuer Wohnungen im Süden von Fuerteventura, die nach der erst am 21.09.2023 erfolgten teilweisen Verabschiedung des neuen Bebauungsplans der Gemeinde Pájara aufgekeimt war, könnte bald durch ein langwieriges Gerichtsverfahren erstickt werden. Die Eigentümer der Urbanisation La Lajita 2000 haben beschlossen, gegen die Entscheidungen der Gemeinde und gegen den Bebauungsplan Klage einzureichen.
La Lajita 2000 ist mit fast 512.000 Quadratmetern das größte zu entwickelnde Baugebiet in der Gemeinde Pájara. Mit bis zu 2.556 geplanten Wohnungen ist auch das größte Gebiet für urbanes Wachstum. Außerdem soll in der Urbanisation das zukünftige, oft als „Krankenhaus des Südens“ bezeichnete Fachärztezentrum (CAE) gebaut werden.
Allerdings deutet alles darauf hin, dass der im neuen Allgemeinen Bebauungsplan (PGO) von Pájara festgelegte Kurs sich in einem Gerichtsverfahren festfahren wird.
Tatsächlich hat die Eigentümergemeinschaft des Grundstücks beschlossen, die Entscheidung der Gemeinde Pájara anzufechten, die im neuen Allgemeinen Bebauungsplan festgehalten ist. Die Gemeinde hatte entschieden, das Verfahren, mit dem die Urbanisierung durchgeführt werden soll zu ändern. Bisher war eine Erschließung in privater Initiative durch eine sogenannte „Junta de Compesación“ vorgesehen, bei der die Grundstückseigentümer für die Entwicklung der Urbanisierung verantwortlich waren.
Stattdessen änderte die Gemeinde die Formel zu einem öffentlichen Ausführungssystem, sodass die Verantwortung auf die Gemeindeverwaltung selbst übergeht.
Der nächste Schritt der südlichen Gemeindeverwaltung erfolgte am 15. Januar 2024. Sie leitete das Verfahren ein, um die städtebauliche Verwaltung des nicht konsolidierten städtischen Bodens von La Lajita 2000 zu übernehmen, gab das Projekt zur Parzellierung und Erschließung in Auftrag und forderte die Junta de Compesación, die aus den Grundstückseigentümern des Erschließungsgebiets gebildet wird, auf, alle eingezogenen Beiträge, die Buchhaltung und alle erstellten Projekte und technischen Unterlagen zu and ie Gemeinde übergeben. Sie ordnete auch an, dass sie sich jeder weiteren „städtebaulichen Verwaltung und Bodenumwandlung“ enthalten solle.
Die Antwort kam einen Monat später. Die Eigentümer der Grundstücke beschloss in einer Eigentümerversammlung eine Reihe von Gegenmaßnahmen gegen die Gemeinde: Einsprüche gegen die Entscheidung der Gemeinde im Verwaltungsweg, Klageerhebung vor Gericht bis hin zur Anfechtung des neuen Allgemeinen Bebauungsplans, was die erste Bewährungsprobe für die gerade eingeführte Planung von Pájara darstellen würde, die vom Team des renommierten Stadtplaners Jorge Coderch entworfen wurde und die den seit Ende der 1980er Jahre geltenden Bebauungsplan aktualisieren sollte.
Hindernisse und Hürden
Zu der genannten Eigentümerversammlung kamen Unternehmen, die 53 Prozent des Bodens repräsentieren. Die Gemeinde Pájara, die sieben Parzellen besitzt, nahm nicht teil. Die Eigentümergemeinschaft beziffert die Schulden, die ihrer Meinung nach die Gemeindeverwaltung gegenüber dem Organ, das bisher das Gebiet von La Lajita verwaltet hat, auf mehr als 1,1 Millionen Euro.
Die Eigentümergemeinschaft wies darauf hin, dass innerhalb des Erschließungsgebiets zwar bereits erbaute Wohnblöcke existieren, dass aber theoretisch die Erschließungsarbeiten erst vollständig abgeschlossen sein müssten, bevor Baugenehmigungen erteilt werden können, da die Zone als „nicht konsolidierter städtischer Boden“ eingestuft ist.
Die Eigentümergemeinschaft wird von vier Gesellschaften kontrolliert, die vom bekannten Unternehmer Gregorio Pérez Saavedra vertreten werden, der auch der Präsident der Junta ist und fast 49 Prozent der Stimmrechte bündelt.
An der Versammlung nahmen auch ein Minderheitseigentümer teil, der die Legitimität der Eigentümergemeinschaft in Frage stellte, sowie das Unternehmen AJA Inversiones, dessen sichtbare Köpfe die Brüder Domínguez sind, Eigentümer der Supermarktkette Hiperdino. Innerhalb der Urbanisation La Lajita 2000 sind fast 16.000 Quadratmeter Grundstücksfläche mit einer Bruttogebäudefläche von rund 32.000m² für gewerbliche Nutzung vorgesehen. Dort könnte laut Bebauungsplan ein großes Einkaufszentrum entstehen.
Gregorio Pérez kritisierte die „kontinuierlichen Hindernisse und Hürden“ hervor, die er der Gemeinde Pájara zuschreibt, hielt es für „undenkbar“, dass die Bodeneigentümer „das Urbanisierungsprojekt blockieren wollen“ und betonte, dass die Eigentümergemeinschaft „sich in keinem Fall der Abtretung der Parzellen für den Bau des CAE und der weiterführenden Schule widersetzt hat“.
Grundsätzlich wäre der Weg für das Gesundheitszentrum ohnehin frei, da seit Dezember 2022 eine punktuelle Änderung des Allgemeinen Plans von Pájara genehmigt wurde, die ein Grundstück für medizinische Einrichtungen von etwa 12.000 Quadratmetern ermöglicht, indem zwei Parzellen im Bereich von La Lajita zusammengelegt wurden.
Streit um Ferienwohnungen
Einer der Einwände der Eigentümergemeinschaft ist, dass der neue Allgemeine Bebauungsplan von Pájara die touristische Nutzung sowohl im Ortskern von La Lajita als auch in der Urbanisation La Lajita 2000 verbietet. Es ist eines der ersten städtebaulichen Instrumente auf den Kanaren, das dieses Verbot enthält, um die Ausbreitung von Ferienwohnungen einzudämmen, ein Verbot, das auch für andere traditionelle Wohngebiete wie Pájara und Toto gilt.
Die Grundstückseigentümer im Erweiterungsgebiet von La Lajita betrachten diese Maßnahme als „nachteilig“ für sie, ebenso wie die Entscheidung gegen den Bau von Wohnungen mit etwa 35 Quadratmetern, einer Wohnungsgröße, die üblicherweise für touristische Zwecke genutzt wird.
Die Grundstückseigentümer glauben, dass der Allgemeine Bebauungsplan von Pájara ihnen durch das Verbot der Nutzung als Ferienwohnung schadet.
Der Allgemeinen Bebauungsplan legt für die meisten Parzellen Wohnungsgrößen mit einer Mindestfläche von 70 Quadratmetern fest. Auf einigen Grundstücken müssen die Wohnungen sogar mindestens 90m² groß sein. Die zulässige Höhe der Gebäude variiert zwischen zwei und fünf Stockwerken.
Die Eigentümerversammlung plädierte dafür, dass die Bauarbeiten für das Gesundheitszentrum und die weiterführende Schule so schnell wie möglich beginnen und dass die Gemeinde selbst Sozialwohnungen auf ihren Grundstücken baut.
La Lajita ist dazu bestimmt, das große Gebiet für städtische Expansion im Süden von Fuerteventura zu sein. Doch der Konflikt zwischen der Eigentümergemeinschaft und der Gemeinde droht, dieses Ziel für viele Jahre zu blockieren.
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