Hypothekenzinsen kommen in Bewegung

Während die spanischen Banken und Sparkassen zu Zeiten des Immobilienbooms Darlehen mit der Gießkanne verteilten, scheuten sie Immobilienfinanzierungen nach dem Platzen der Immobilienblase wie der Teufel das Weihwasser.

Trotz der ständigen Senkungen des Leitzinses durch die europäische Zentralbank blieben Hypothekenzinsen nach 2008 in Spanien praktisch unerschwinglich. Während der sogenannte EURIBOR, der Leitzinssatz, der praktisch allen Hypothekenfinanzierungen in Spanien als Berechnungsgrundlage dient auf historische Tiefststände sank, stiegen die sogenannten „Differentiale“, also die Prozentpunkte die die Banken zum EURIBOR hinzuaddierten, immer weiter an.

Vor Beginn der Krise konnte man z.B. zu Konditionen wie EURIBOR + 0,5% oder EUROBOR + 1,0% finanzieren, wobei der EURIBOR selbst bei 3% bis 4% lag. Während der Krise sank der EURIBOR dann auf Werte um 1% und liegt heute sogar bei etwas über 0,5%. Gleichzeitig wendeten die Banken immer höhere Differentiale an, die je nach Bank Werte zwischen 2,5% und 3,5% erreichten.

Trotz des historisch niedrigen Zinsniveaus, zu dem sich die Banken selbst Geld leihen können, sind die Hypothekenkosten dennoch nicht gesunken, wie man bei sinkendem EURIBOR und sehr geringer Nachfrage nach Hypotheken eigentlich erwarten würde.

Offenbar sind die hohen Differentiale eine Form der Banken, „nein“ zu sagen, um ja nicht mit Hypothekenfinanzierungen in Berührung zu kommen. Die Banken begründen die hohen Differentiale mit den hohen Risiken, die sich bei der Immobilienfinanzierung ergeben.

Zusätzlich zu den prohibitiv hohen Preisen haben die Banken außerdem die Messlatte für die Bewertung der Bonität ihrer Kreditkunden sehr hoch angesetzt. Ohne sicheres, sehr hohes Einkommen, zusätzliche Sicherheiten und einen sehr hohen Eigenkapitalanteil fallen selbst Besserverdiener durch das Anforderungsraster.

Doch in 2014 scheint Bewegung in den Hypothekenmarkt zu kommen. Während sich der EURIBOR immer noch in der Nähe seines historischen Tiefs befindet, scheint sich bei den von den Banken geforderten Differentialen eine Trendwende abzuzeichnen. Im Februar 2013 lag das durchschnittliche Differential bei 2,57%, in November lag der Durchschnitt bereits bei 2,36%. Bankinter brachte zum Ende des Jahres 2013 ein Sonderangebot mit einem Differential von 1,95%. Die Banco Santander folgte mit einer Senkung auf 1,99%. In einigen Fällen konnten Kunden ihre Banken schon auf 1,75% drücken.

Noch ist die Nachfrage nach Immobilien relativ schwach, aber manche Experten erwarten zumindest, dass in 2014 die Kaufpreise ihren Tiefpunkt erreichen werden und nicht weiter sinken.

Verbunden mit besseren Hypothekenkonditionen und der Bereitschaft der Banken, überhaupt wieder Kredite für Immobilienkäufe zu vergeben, könnte dann die lang ersehnte Gesundung des Immobilienmarktes einleiten.

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